Property Value: un nuovo modello di valutazione immobiliare per le banche

Il Property Value è il valore prudenziale di lungo periodo di un immobile e rappresenta il valore sotto il quale, verosimilmente, il suo valore di mercato non andrà mai. E’, quindi, uno strumento di valutazione immobiliare che deve rispettare specifici criteri conservativi, escludendo aspettative di aumento di prezzo, e che deve adeguarsi a un livello sostenibile per evitare che le banche possano ritrovarsi con garanzie sopravvalutate in momenti di crisi o contrazioni del mercato.

Nel contesto economico odierno, caratterizzato da continue instabilità, è diventato necessario avere un modello di previsione del valore immobiliare che riduca l'impatto dei futuri cicli del mercato immobiliare, valutato in modo anti-ciclico piuttosto che pro-ciclico. La tematica rimane comunque complessa per la necessità di sviluppare algoritmi basati su modelli econometrici di lungo periodo e micro-territoriali, che considerino rischi di transizione e fisici.

La nuova normativa CRR

In base alla Regolamentazione CRR dell’Unione Europea, da Gennaio 2025 è obbligatorio per le banche inserire metriche e valori dettagliati per la valutazione dei beni immobili utilizzati come garanzie per l’erogazione di crediti. L’obiettivo alla base della nuova normativa è quella di istituire un indicatore universale che possa evitare eventuali errori nella valutazione immobiliare.

Il Property Value, in pratica, consiste nella determinazione del minimo valore dell’immobile lungo l’arco temporale del finanziamento, per ridurre il rischio di deprezzamento lungo l’arco temporale del finanziamento. Tutte le riduzioni previste dal Property Value sono infatti calcolate sulla base di tutti i fattori di rischio che possono influenzarne il prezzo di vendita. Il Property Value, combinato all’Open Market Value, sarà il valore alla base dell’identificazione di una valutazione sostenibile lungo il corso di vita del finanziamento.

Lo scopo dell’UE è quello di garantire la stabilità del sistema finanziario attraverso criteri prudenziali più stringenti nella valutazione delle garanzie immobiliari. Tra le novità principali emerge l’adozione di un approccio conservativo e prospettico nella stima del valore degli immobili, un concetto che si distanzia dalla natura puntuale e contingente del Market Value. Infatti, il Property Value, a differenza del Market Value, tiene conto di elementi di sostenibilità e resilienza economica dell'immobile per l'intera durata del finanziamento. Questo è particolarmente rilevante in un contesto caratterizzato da incertezze economiche, climatiche, come i rischi catastrofali, e di transizione ecologica, che influenzano sia il mercato immobiliare sia i criteri di ponderazione del rischio applicati agli strumenti di credito garantiti da immobili.

La sfida per i valutatori immobiliari indipendenti nel 2025

Nel mercato immobiliare del 2025, una delle sfide più importanti per i valutatori immobiliari indipendenti è rappresentata proprio dall'adozione e dall'applicazione del concetto di Property Value. Questo valore è un'evoluzione normativa e metodologica che richiede un cambio di passo rispetto alle tradizionali pratiche valutative. Diventa sempre più strategico adottare una base dati storica e previsionale che sia di supporto alla valutazione e farà la differenza nelle scelte metodologiche dei diversi player.

Nelle Linee Guida è esplicito il riferimento al fatto che lo scostamento potrà essere calibrato sull’immobile specifico in funzione dei principali ambiti di potenziale rischio, sia attuale sia prospettico, di riduzione del valore di mercato.

Tra i principali fattori che condizionano la sostenibilità del suo valore nel tempo, farà la differenza dotarsi di modelli che includano il rischio ESG: la valutazione deve includere elementi come l'efficienza energetica e il rischio di transizione, la resilienza ai rischi fisici e climatici, sempre più importanti nella valutazione della sostenibilità di un immobile ma non banalizzabili in modelli approssimativi e non basati su fonti riconosciute.

Le caratteristiche distintive del Property Value

La definizione del Property Value si basa sui seguenti principi:

• indipendenza: la stima del valore dell’immobile deve essere effettuata da periti qualificati e indipendenti, che non si occupano della concessione del credito;
• prudenza: il valore non deve includere aspettative di incrementi futuri dei prezzi immobiliari e deve considerare eventuali discostamenti significativi tra il valore corrente di mercato e il valore sostenibile nel tempo;
• documentazione trasparente: ogni stima deve essere accompagnata da un report dettagliato sulla metodologia di valutazione applicata;
• non è una base di valore: il property value deve essere confrontato con il valore di mercato laddove quest'ultimo possa essere stabilito
• limite: non potrà mai essere superiore al valore medio storico in caso di rivalutazione (su arco differente in caso di residenziale e non) o al valore dell’immobile al momento dell’erogazione (a seconda del più alto)

Sfide e opportunità

L’adozione del Property Value comporta una maggiore complessità operativa che rappresenta anche un’opportunità per i valutatori immobiliari indipendenti di accrescere la loro professionalità e il loro ruolo strategico nel mercato. Le principali sfide includono:

• la standardizzazione metodologica: la mancanza di un modello unico e condiviso per la stima del Property Value richiede l’elaborazione di linee guida operative specifiche;
• una formazione continua: i valutatori devono investire in formazione per acquisire competenze avanzate nell’uso di modelli statistici e nell’analisi dei fattori ESG.
• la comunicazione con gli stakeholder: è necessario fare educazione e promuovere una maggiore consapevolezza tra banche, investitori e clienti sull'importanza del Property Value come strumento di mitigazione del rischio.

In questo contesto, Cerved si impegna ad essere sempre accanto ai clienti per cogliere sfide e opportunità, in linea con l’evoluzione del mercato e delle normative, pertanto, il modello da noi sviluppato tiene conto della proiezione dei prezzi degli immobili di lungo termine secondo un modello econometrico dettagliato per microzona, corretto per le specificità dell’immobile in termini di rischio di transizione energetica secondo anche le normative vigenti e il rischio fisico.

In sintesi, evitare di sovrastimare il bene è uno degli aspetti fondamentali per un istituto di credito. Il Property Value permette infatti alla banca di garantire una copertura del credito adeguata in ogni condizione di mercato.

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